【MyGoNews蕭又安/綜合報(bào)導(dǎo)】上海戴德梁行2017年8月2日最新發(fā)布的《全球辦公大樓市場展望》報(bào)告顯示，全球出現(xiàn)一輪前所未有的辦公大樓建設(shè)熱潮，在建辦公大樓面積超過7億平方英尺，預(yù)計(jì)在2017到2019年三年內(nèi)投入市場。這相當(dāng)於未來三年全球?qū)⒃賱?chuàng)造華盛頓特區(qū)、達(dá)拉斯、倫敦、新加坡和上海等5個(gè)城市的辦公大樓存量總量。報(bào)告詳細(xì)闡述了全球100多個(gè)城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展動(dòng)力、供需展望和租金上漲前景。
 
儘管全球需求量(共計(jì)約5.2億平方英尺)和就業(yè)增長將在2019年前保持穩(wěn)健，但供應(yīng)量遠(yuǎn)超需求量，從而導(dǎo)致全球大多數(shù)城市的空置率上揚(yáng)。從這個(gè)角度看，全球辦公大樓建設(shè)將出現(xiàn)過剩。上海戴德梁行表示，或許，情況並非如此。在本輪全球擴(kuò)張中，一個(gè)非常明顯的特徵是，大多數(shù)租戶通常喜歡嶄新的高端品質(zhì)辦公大樓空間，而非老舊的B級和C級辦公大樓。例如，在美國，自2012年以來新建高端品質(zhì)空間佔(zhàn)辦公大樓總吸納量的65％左右。通常情況下，開發(fā)商在整個(gè)週期內(nèi)會(huì)因主打產(chǎn)品交付而一直獲利，即使是在空置率攀升的市場上。此外，低利率情況下的全球經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展為合理的辦公大樓需求創(chuàng)造了良好的環(huán)境。
 
「開發(fā)商必定將重點(diǎn)傾注在新產(chǎn)品上，但其中大量新產(chǎn)品均集中投放於全球最需要嶄新樓宇的主要城市，」戴德梁行全球首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家Kevin Thorpe表示?！肝襾K不太擔(dān)心這些新空間的租賃，因?yàn)閺哪撤N意義上說，這是滿足剛需的供應(yīng)，而且也完全符合租戶的要求。我更擔(dān)心的是，這輪供應(yīng)對更低級別產(chǎn)品的影響。我推測他們將難以進(jìn)行競爭?！?br />  
亞太地區(qū)，尤其是大中華區(qū)，將引領(lǐng)這輪發(fā)展熱潮。事實(shí)上，近60％的全球新建項(xiàng)目主要分佈在亞太地區(qū)。在該地區(qū)，新增供應(yīng)主要集中投放在北京、深圳、上海、馬尼拉和邦加羅爾。事實(shí)上，這五個(gè)市場的總量佔(zhàn)亞太在建項(xiàng)目的55％，全球新建項(xiàng)目的三分之一以上。與供應(yīng)類似的是，亞太地區(qū)的需求也是最旺盛的。未來三年，北京在供需增長兩個(gè)方面引領(lǐng)全球辦公大樓市場。
戴德梁行大中華區(qū)研究部董事總經(jīng)理林榮傑(James Shepherd)表示：「未來三年，約2億平方英尺的新辦公大樓供應(yīng)預(yù)計(jì)將投放至中國四個(gè)一線城市以及香港和臺(tái)灣?！沽謽s傑補(bǔ)充說：「新辦公大樓將取代現(xiàn)有品質(zhì)較低的大樓，並提升中國Ａ級辦公大樓市場的地位。」戴德梁行大中華區(qū)研究預(yù)測部主管陳妍斐指出：「根據(jù)戴德梁行經(jīng)濟(jì)預(yù)測模型計(jì)算，北上廣深港臺(tái)這六個(gè)主要市場的平均空置率將於2019年底上升至17％，同時(shí)2017至2019三年內(nèi)預(yù)計(jì)將見證共1.3億平方英尺的吸納量。」
 
美洲地區(qū)也處於繁盛的建設(shè)週期之中。這輪週期將於2017年達(dá)到頂峰，於2018-2019年逐漸減弱。但是，美國、加拿大和拉美地區(qū)建造的空間面積將超出該地區(qū)未來若干年的吸納量。當(dāng)然，各城市的情況迥異，大量的新增空間將集中分佈在最大的城市，其中許多大城市非常需要這些空間。
 
整個(gè)歐洲的項(xiàng)目開發(fā)也處於上升期，但各有差異。諸如巴黎、維也納、倫敦和布魯塞爾等一些歐洲城市的新建項(xiàng)目將在未來兩年內(nèi)達(dá)到週期性高點(diǎn)，同時(shí)在全球租金上漲趨緩的情況下，馬德里的租金也將實(shí)現(xiàn)穩(wěn)步增長。此外，這些城市公佈的空置率低於經(jīng)濟(jì)衰退前的水平。Kevin Thorpe指出：「從廣義上講，相對於全球其他地區(qū)，歐洲的供需關(guān)係是最平衡的?！?br />  
《全球辦公大樓市場展望》報(bào)告顯示大中華區(qū)主要情況
•在大中華區(qū)，各城市都在開發(fā)新商業(yè)區(qū)，其中大多數(shù)即將入市的辦公大樓項(xiàng)目位於非核心區(qū)或新興區(qū)域。這些新興中央商務(wù)區(qū)包括上海前灘、深圳前海、廣州琶洲和香港九龍東。
 
•內(nèi)地中資企業(yè)佔(zhàn)內(nèi)地一線城市辦公大樓租賃需求的78％。 2016年，中資企業(yè)在香港新租或擴(kuò)租中年度份額增長了兩倍至60％左右。
 
•由於金融科技和電子商務(wù)的興起，深圳和廣州預(yù)計(jì)將創(chuàng)造積極的就業(yè)增長。中國政府的新“大灣區(qū)”計(jì)劃進(jìn)一步促進(jìn)了就業(yè)增長。大灣區(qū)計(jì)劃將推動(dòng)包括香港、深圳和廣州在內(nèi)的粵港澳大灣區(qū)城市群的發(fā)展。
 
《全球辦公大樓市場展望》報(bào)告顯示歐洲地區(qū)主要情況
•柏林和慕尼黑將在2019年前成為全球空置率最低的第二和第三大城市，其空置率分別為3.1％和3.3％。
 
•未來三年，伊斯坦堡、倫敦、布魯塞爾、維也納和都柏林的開發(fā)項(xiàng)目竣工數(shù)量將大幅增加。事實(shí)上，2017-2018年間，伊斯坦堡、哥本哈根和倫敦市的竣工數(shù)量將達(dá)到本輪週期的最高值。
 
•另一方面，在斯德哥爾摩、阿姆斯特丹和赫爾辛基，預(yù)計(jì)近期竣工的項(xiàng)目數(shù)量不到存量的2.5％，從而使租金具有更強(qiáng)勁的增長空間，同時(shí)也使空置率走低。
 
•在布達(dá)佩斯、都柏林、哥本哈根和馬德里，依賴辦公大樓的信息通信部門預(yù)計(jì)將實(shí)現(xiàn)最強(qiáng)勁的增長。
 
•英國脫歐帶來的不確定性預(yù)計(jì)將抑制基於辦公大樓的就業(yè)增長，但是倫敦的空置率預(yù)計(jì)依然較低，處於5％以下。
 
《全球辦公大樓市場展望》報(bào)告顯示亞太地區(qū)主要情況
•在亞太地區(qū)，2017年將是一個(gè)創(chuàng)紀(jì)錄的建設(shè)年，預(yù)計(jì)25個(gè)大城市即將竣工的新辦公大樓面積將接近1.5億平方英尺。
 
•亞太地區(qū)大多數(shù)城市的市場環(huán)境預(yù)計(jì)將對租戶有利。然而，諸如新加坡、墨爾本和東京等門戶城市廢棄辦公大樓存量的不斷增長意味著尋求高效且具有現(xiàn)代化設(shè)施的租戶依然對新開發(fā)項(xiàng)目感興趣。
 
•悉尼將在2019年前成為全球空置率最低的城市，空置率將達(dá)到2.4％。
 
•在2017年5月之前的12個(gè)月的時(shí)間裡，銀行和金融服務(wù)部門是亞太地區(qū)租賃活動(dòng)的最大驅(qū)動(dòng)力。同時(shí)，協(xié)同辦公在該地區(qū)越來越受歡迎，佔(zhàn)過去12個(gè)月租賃活動(dòng)的10％。
 
•在印度，期待已久的商品及服務(wù)稅(GST)以及其他改革措施的實(shí)施將持續(xù)改善投資環(huán)境。未來三年，海德拉巴將引領(lǐng)全球辦公大樓租金上漲。
 
《全球辦公大樓市場展望》報(bào)告顯示美洲地區(qū)主要情況
•未來三年，美國辦公大樓就業(yè)增長最快的前五大市場是紐約、達(dá)拉斯、洛杉磯、亞特蘭大和芝加哥。華盛頓特區(qū)大都會(huì)區(qū)和鳳凰城在就業(yè)增長排名表中的名次也將取得顯著提升。
 
•當(dāng)拉美地區(qū)走出經(jīng)濟(jì)衰退時(shí)，里約熱內(nèi)盧和聖保羅在就業(yè)增長排名表中的名次將獲得最引人注目的提升。
 
•在美洲地區(qū)，2019年前空置率最低的前五大市場主要位於加拿大，依次是多倫多，空置率為3.9％；溫哥華，空置率為6.3％；奧蘭多，空置率為7.2％；渥太華，空置率為7.3％；以及溫尼伯，空置率為7.4％。
 
•在美國，未來三年的租金增長主要由次級市場帶動(dòng)，分別是西雅圖，增長率為6.8％；羅里-達(dá)勒姆都會(huì)區(qū)，增長率為4.8％；奧克蘭，增長率為4.2％；以及俄勒岡州的波特蘭，增長率為4.2％。